房屋买卖协议 v. 房屋状况声明



到底是协议有效呢?还是声明有效呢?
上诉法院认为房屋状况声明有效。理由是购房协议仅仅对签署前的声明,承诺,保证等等有效。当双方签署了状况声明后,协议中的保证条款或相关条款就失去了效力。

为什么买方还是拿不到赔偿呢?
上诉法院认为尽管补充签署的声明有效,但是买方不能证明他们是根据卖方的声明作出最终买房的决定。换而言之,买方后来的修屋费用与卖方的不实陈述无关。
上诉法院的法官们认为,尽管买卖双方于20071124日左右签署了声明,但买方认可房屋质量的直接原因是基于他们自己的验房师于1128日提交的验房报告。并且200819日的水渍侵害是偶然事件,不构成对房屋的重大改变。即便卖方通知了买方19日的进水情况,双方也不能实质上改变房屋的交割。

多知道点:
根据判例法的原理,构成误导侵权(tort of negligent misrepresentation)必须满足五个条件:

  1. 被诉方有照顾或保护起诉方的义务(Duty of Care);
  2. 有不实声明或误导的情况发生;
  3. 声明或误导的发生是基于被告的过失;
  4. 原告方合理地依赖了被告的声明或陈述,以及
  5. 由此导致了原告的损失。

 


总结:
本案中,上诉法院认定基于签署了房屋状况声明,卖方有义务告知买方进水的情况--条件1成立;但否认了买方合理地依赖了卖方的声明或陈述--条件4不存在。条件4是原因和损害结果的纽带,如果没有这个纽带,卖方当然可以不赔偿买方的损失。上诉法院进一步认为本案中,买方没有实际损失, 因为卖方已对第一次进水的损害进行了及时补救条件5也不成立。以此,上诉法院合理地运用了判例法的原理,判定买方最终败诉。

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